房价即将反弹，各方意见高度一致

房价即将上涨的说法现在可能仍引发一些怀疑，但观察当前形势，无论是政策制定者、投资机构、开发商，还是普通业主、银行及相关产业链中的几乎所有参与者，皆已朝着共同的目标努力。这一观点并非个别人的臆想，而是众多利益相关者达成的共识。当然需要说明的是——并非全国范围内普遍上涨，而是核心城市的优质房地产资产在逐步修复中。首先，从数据来看，市场底部那一幕已然浮现。8月28日的新政，显然不是一般的松绑，而是在房地产基础政策上进行了一次制度性的重大调整。房贷期限从30年延长至40年，100万元的贷款月还款金额从4216元降至3581元，每月减轻635元的还款压力，这意味着购房门槛降低了15%。更进一步，政策规定预售房必需在竣工备案后才能放贷，实际上是确保购房者能先拿到房，再进行还贷，这样有效消除了购房者对烂尾房的担忧。与此同时，开发贷款也受到主办银行的监管，资金的高杠杆挪用玩法已难以持续。

新政策一经出台，市场反响立刻显现。政策实施的第一周内，贝壳平台在50个城市的二手房日均成交量环比增长了32%，深圳的签约量同比上升17%，而安居客的新房浏览量环比激增582%。在上海松江，新盘的认购量环比增长了50%，购房者的决策周期也从6个月缩短至3个月。价格反馈信号同样在逐步转好。根据国家统计局7月份的数据，一线城市的二手房环比上涨了0.2%，自3月份以来已连续5个月上升，其中上海涨幅为0.3%、广州为0.4%、深圳为0.2%。同时，本月环比持平或上涨的新房城市达23个，较上个月增多2个。房地产市场始终是量先于价，几个月的成交量回暖，价格反弹只是时间问题。

数据在这里，然而更值得关注的是——为什么各方普遍希望房价不要再继续下跌？因为无序的房价下行，实际上是没有赢家的。地方政府率先感到危机。土地出让收入在2021年是8.7万亿，而预计到2025年将减少至4.15万亿，缩水率超50%。地方财政自给率尚不足一半，城投平台背负着超过60万亿的有息债务亟需偿还。如果房价与地价不趋于稳定，债务问题将无从解决。银行同样承受不起这场危机。房贷与开发贷款是银行的优质资产，若房价下降30%，首付30%的购房者将面临负资产，从而使断供风险急剧上升。今年上半年，多家银行的个人贷款不良率呈上升趋势，一些地方性银行的按揭不良率已经超过6%。与此同时，房地产企业出售回款是其资金来源，若无房价的止跌和销售的恢复，企业的债务问题也将更加严峻。

普通业主的情况也同样不乐观，房产占城镇居民家庭资产的近60%，房价下跌并不能仅仅看作一个账面数字的波动，而是代表着真实财富的缩减。以北京海淀为例，一套房产在一年内可能贬值数百万，家庭财富减少，带来的自然是消费的萎缩。而改善型购房需求，70%的新房需求来源于置换，旧房难以出售，整个交易链条就此被打断。当前，大量改善型家庭面临“旧房卖不出去，新房不敢买”的困境，左右为难。此外，产业链也受到重创，房地产行业涉及超过50个相关行业，直接或间接地影响着1亿多人的就业，三年的调整已使约4200万相关岗位大量减少。地产中介的数量从200万降至150万，建筑工人减少超过2000万。

由此可见，政府收入减少、银行不良资产增多、企业订单减少、工人失业、普通民众资产缩水——房价如此下跌下去，实在没有真正的赢家。各方利益趋同，从而希望市场尽快稳定。不仅是国内各方面，连过去四年一直持悲观态度的外资投行也纷纷改变立场。以高盛为例，在六个月内三度修正其预测，最初预估2025年底房价再降20%-25%，到2026年4月首次改口认为沪深市场将见底，6至7月时则明确表示，预计上海和深圳核心区域在2025至2028年累计修复15%，部分优质房源将上涨20%。摩根士丹利的看法也开始转变，认为当前楼市加速下行的阶段即将结束，而里昂证券更明确提出，预测至2027年全国房价将上涨5%，核心区域甚至可能达到10%。花旗、摩根大通等也认为一线城市及强二线城市将在下半年出现小幅上涨。

国内机构对于楼市的看法趋同程度更高。中金公司表示全国处于L型筑底阶段，核心城市率先企稳；克而瑞的丁祖昱则列举六大信号以确认市场底部，调整时间、回调幅度及新开工收缩均高于国际市场深度调整的平均水平。贝壳研究院预计，二手房的同比增长将持续六个月，并在四季度预测核心城市的新房价格将正式止跌。所有机构在五个方面完全没有争议：将会出现明显的分化而非普涨，政策将保持底线托底而非大水漫灌，量先于价的问题依旧成立，改善型需求将占据主导地位，而2026至2027年将是市场底部的确认期。当包括原本持悲观态度的人也逐渐转向乐观时，这一信号的意义不言而喻。

那么，为什么机构会共同转向乐观？最根本的逻辑在于供给端的急剧收缩。从2021年的峰值19.89亿平方米的新开工面积，降至今年1至7月的2.67亿平方米，全年预计只能达到4.5亿至5亿平方米，减少了约70%。这不仅仅是减少了一些土地供应，而是实际减少了三分之二。这意味着到2027至2028年，新房的交付规模将同比2023年再减少一半以上，核心城市将首先进入“存量房与少量新房结合的局面”。土地市场也处于低迷状态，今年前七个月土地出让收入仅为1.2万亿。